부동산 평가는 부동산의 위치, 부지 크기, 편의 시설, 평면도와 같은 부동산에 대한 많은 사실을 고려합니다. 측정하기 더 어려운 또 다른 요소는 부동산 소유자가 부담하게 될 미래 혜택(future benefits)의 현재 가치(present value)입니다.이 개념은 부동산 구매의 비교적 긴 시간 투자와 높은 가격과 관련이 있습니다. 대부분의 사람들에게 주택 소유는 캐주얼하거나 단기적인 투자가 아닙니다.정확한 평가는 구매자와 판매자뿐만 아니라, 구매 자금을 조달하는 은행, 이를 보호하는 재산 보험 회사, 소유자에게 세금을 부과하는 지방 정부에도 중요합니다.

정확한 평가는 체계적인 데이터 수집에 달려 있습니다. 부동산에 대한 구체적인 데이터와 부동산이 위치한 지역, 도시 및 동네와 관련된 일반 데이터를 수집하여 분석하여 가치를 도출합니다. 평가에서는 세 가지 기본적인 접근 방식을 사용하여 부동산의 가치를 결정합니다.

방법 1: 판매 비교 접근 방식

Sales Comparison Approach 는 일반적으로 단독 주택과 토지의 가치를 평가하는 데 사용됩니다. 때때로 시장 데이터 접근법이라고도 하며, 유사한 특성을 가진 최근에 판매된 부동산과 비교하여 얻은 가치 추정치입니다. 유효한 비교를 제공하려면 가능한 한 해당 부동산과 유사하며 지난 1년 동안 공개 경쟁 시장(open and competitive market), 일반적인 시장 상황(typical market condition)에서 판매되어야 합니다.

평가 과정에서는 최소한 3~4개의 비교 가능한 대상을 사용해야 합니다. 고려해야 할 가장 중요한 요소는 규모, 비교 가능한 특징, 그리고 아마도 가장 중요한 것은 위치입니다. 이는 부동산의 시장 가치에 많은 영향을 미칠 수 있습니다.

방법 2: 비용 접근 방식

Cost approach 는 하나 이상의 건물을 추가하여 개선된 부동산의 가치를 추정하는 데 사용할 수 있습니다. 이 방법은 감가상각(depreciation)을 고려하여 건물과 토지의 가치를 별도로 추정하여 합산한 개선된 전체 부동산(entire improved property)의 가치를 계산합니다. 비용 접근법은 합리적인 구매자가 기존 개선된 부동산에 대해 비슷한 부지를 구매하고 비슷한 건물을 짓는 데 드는 비용보다 더 많은 비용을 지불하지 않을 것이라는 가정에서 시작합니다. 이 접근법으로 평가되는 부동산은 학교, 교회, 병원, 정부 건물과 같이 자주 판매되지 않고 수입을 창출하지 않는 유형일 때 유용합니다.

방법 3: 소득 자본화 접근 방식

Income Capitalization Approach는 부동산 사용으로 수익을 창출하려는 투자자를 위해 부동산 가치를 평가하는 데에만 적합합니다. 소득 접근법은 투자자가 요구하는 수익률(rate of return)과 부동산이 생성하는 순이익(net income)간의 관계에 기초합니다 . 아파트 단지, 사무실 건물, 쇼핑 센터와 같은 소득을 창출하는 부동산의 가치를 추정하는 데 사용됩니다. 해당 부동산이 미래에 수입을 창출할 것으로 예상되고, 비용이 예측 가능하고 안정적일 경우 수입 자본화 방식을 사용하는 것이 매우 간단할 수 있습니다.

미래 이익의 현재 가치는 많은 부동산 평가에서 핵심 요소이며, 특히 수익을 창출하는 상업용 부동산과 관련된 경우 더욱 그렇습니다. 상업용 부동산의 가치는 상점에서 얻은 임대 수입과 같이 미래 혜택을 제공할 수 있는 능력에 달려 있습니다. 정확한 부동산 평가는 모기지 대출 기관, 투자자, 보험사, 구매자, 부동산 판매자 모두에게 매우 중요합니다.

이상 읽어주셔서 감사합니다. 잠깐 시간을 내시어 이왕이면 아주 큰집에서 산책 한번 해주세요. 송정혜 글로리아였습니다.

https://youtu.be/hqalgcRNvw0?si=Rhw3_m5GONO-rFg5